2025/06/19(木)
不動産売却にかかる税金｜愛知・岐阜のケース別に解説
目次
はじめに
不動産を売るとき、税金は「事前に知っておきたい重要ポイント」です。
愛知・岐阜エリアで不動産売却を検討中の方向けに、「かかる税金の種類」「それぞれの仕組み」「最新の節税特例」までをケース別に整理します。
不動産売却時にかかる主な税金
1. 譲渡所得税・住民税（分離課税）
短期譲渡所得（所有期間5年以下）：
所得税＋復興特別所得税＋住民税の合計税率は約39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）
長期譲渡所得（5年超）：
約20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
※復興特別所得税は2013年〜2037年までの課税で、2025年現在も適用中
譲渡所得の計算式
譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
取得費には購入代金や仲介手数料、減価償却後の建物など、
譲渡費用には印紙代や解体費用等を含みます。
2. 印紙税
売買契約書に貼る収入印紙の税額は契約金額により変動。
1,000万円を超え5,000万円以下なら印紙税は2万円（軽減措置期間中は1万円）
3. 登録免許税
所有権移転登記は原則買主負担ですが、抵当権抹消登記は売主が負担。
| 内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 不動産1件あたり | 約1,000円 |
| 土地＋建物の場合 | 合計約2,000円 |
4. 消費税
売却自体には課税されませんが、仲介手数料や契約書費用など売却に関係する消費サービスには10%の消費税がかかります。
確定申告と納税スケジュール
譲渡所得の申告時期：
売却した翌年の確定申告期間（通常2月16日〜3月15日）で申告・納税。
住民税：
申告情報が市区町村に連携され、5〜6月に納税通知が届きます。
給与天引きの特別徴収が一般的。
譲渡所得がゼロまたはマイナス（損失）なら申告不要ですが、確定申告漏れは延滞税や無申告加算税などのリスクがあります。
特別控除・軽減制度
1. 居住用財産の3,000万円控除
マイホームを売却した際、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例。
要件としては、自身が居住していた期間や、過去2年以内に同制度を利用していないことなどがあります。
2. 相続空き家の特例
平成28年以降に相続した空き家売却では、一定条件（被相続人の居住、耐震基準、相続後3年以内の売却など）を満たすと、
3,000万円控除が適用可能です。
3. 取得費加算の特例
相続などで取得費が不明な場合、被相続人の取得費に相続時点の価値を加算できる制度があります。
愛知・岐阜地域特性と実践アドバイス
名古屋・岐阜エリアでは木造家屋に対する減価償却の計算が重要（例：築15年の木造住宅の建物取得費計算など）。
書類管理（契約書・領収書等）は取得費の立証に不可欠。
不足時は「売却価格の5%」が取得費とされるため税額が膨らみます。
岐阜・愛知の共有名義売却時は意思決定や税区分に注意が必要です。
まとめ
まずは基本の譲渡所得計算を理解し、該当する特例を確認しましょう。
自治体や税務署、税理士に相談しながら、上手に控除を活用することが大切です。
