2025/08/19(火)
土地の売却で失敗しないためのチェックポイント【東海エリア編】
目次
はじめに
土地の売却を検討する方は、「売り方を間違えたら損をしそう…」「準備が複雑で心配…」という不安もあるはずです。
そんなあなたへ東海エリア（愛知・岐阜・三重）ならではの注意点を、プロの目線で整理しました。
まず押さえる“今”の相場感（東海の地価動向）
令和7年（2025年）の地価公示では、三大都市圏の上昇が続く中で名古屋圏（特に愛知）は上昇基調、岐阜・三重は地域差が出やすい状況です。
※地点別の公示データは国交省の地価公示サイトで最新値を確認できます。
同じ市内でも駅距離・用途地域・道路付けで価格は大きく変わります。
査定は“近い取引事例×用途地域×接道”で相場レンジを掴むのが王道です。
売却前チェック① 権利・境界・面積を“証拠で”固める
- 権利証・登記簿：名義・持分に相違がないか先に確認。
- 境界と越境：境界未確定や越境（塀・樹木・雨樋）は価格や引渡条件に直結。トラブル時は法務省の筆界特定制度の活用も検討を。
- 測量図：現況と公図・登記の差異は早期に把握。買主ローン審査でも重要資料です。
売却前チェック② 法規制と“建てられる条件”の洗い出し
- 接道義務・セットバック：原則、建築には幅員4m以上の道路に2m以上接する必要。2項道路は後退（セットバック）が必要になります。
- 用途地域・建ぺい率/容積率：将来の建築可能ボリューム＝土地価値。役所調査で確認を。
- 調整区域：市街化調整区域は原則建築が難しく、価格形成が異なります。事前に役所へ。
売却前チェック③ 災害・ハザードの説明責任に備える
- 水害ハザード説明は“義務”：2020年8月以降、重要事項説明で水害ハザードマップ上の所在地説明が義務化。最新の市町村マップで確認し、印付きで説明できる準備を。
- 土砂災害（イエロー/レッド）：指定の有無は価格・建築制限に影響、重要事項説明の対象。
東海は平野でも河川が多く、内水氾濫リスクの有無が購入判断に直結します。
農地を含む・地目が田畑のとき
- 農地転用の要否：住宅や駐車場など“耕作以外”は農地法4条/5条許可が必要。無許可転用は是正命令の恐れがあります。申請は原則、市町村の農業委員会経由です。
- 愛知の最新運用例：地域計画との関係で“除外手続き”が必要なケースも。スケジュールに影響するため事前相談が鉄則です。
農地は「売却できる価格」より「買主が使えるか（許可・届出）」が肝となります。
税金で後悔しない：基本の3点
1. 長期/短期の税率
所有5年超は“長期”で分離課税（所得税・住民税）に差。国税庁の最新ページで必ず税率を確認。
2. 居住用の3,000万円特別控除
適用条件や必要書類を事前確認。
3. 確定申告の準備
契約書・領収書・譲渡所得の内訳書など、チェックシートで漏れ防止。
愛知国税局は「譲渡所得チェックシート（令和6年分）」を公開。流れと盲点の確認に便利です。
媒介契約と販売の“勝ちパターン”
- 媒介契約の種類（一般／専任／専属専任）とREINS登録の期日遵守を確認。囲い込み回避のため、登録・報告頻度を事前に合意。
- 価格戦略：周辺事例×引渡条件（測量・更地化・残置物処理）で“売れ筋レンジ”を設定。
- 情報開示：ハザード・法規・設備インフラ（上下水・都市ガス・私道負担）を先出しするほど内見→申込が安定。
よくある“失敗”を先回り
- 境界・地中埋設物を放置 → 引渡直前に発覚し値引きor決裂
- 農地転用の見込み違い → 許可見込みと時期を詰めずに価格提示
- ハザードの後出し → 申込撤回・価格交渉の口実に
- 媒介の期待値ズレ → REINS登録や広告範囲・活動レポートを文書化
保存版｜土地売却チェックリスト（東海エリア対応）
A. 基本書類
- ▢ 登記簿（現所有者・持分一致）／権利証・司法書士の登記見解
- ▢ 公図・地積測量図・現況測量結果（差異の有無）
- ▢ 固定資産税の納税通知・評価証明
B. 境界・現況
- ▢ 境界標の有無／隣地承諾（越境の有無を確認）
- ▢ 私道負担・通行掘削承諾の要否
- ▢ 地中埋設物（古基礎・井戸・浄化槽）ヒアリング
C. 法規・建築可否
- ▢ 接道状況（道路種別・幅員・間口）／セットバック要否
- ▢ 用途地域・建ぺい率/容積率・高度/防火指定
- ▢ 市街化調整区域の建築可否・許認可ルート
D. ハザード・安全性
- ▢ 水害ハザードマップ（最新の市町村版に印付け）
- ▢ 土砂災害（警戒/特別警戒）・津波の指定有無
- ▢ 液状化・地盤の参考情報（自治体公表資料 等）
E. 農地が関係する場合
- ▢ 地目・現況の確認／農地法4条・5条の該当性
- ▢ 愛知等の地域計画の除外手続きの要否（スケジュール確認）
- ▢ 申請窓口（農業委員会）・必要書類の洗い出し
F. 価格・販売計画
- ▢ 近隣成約事例×用途×接道で価格レンジ設定
- ▢ 引渡条件（測量・更地渡し・残置撤去）を数式化
- ▢ 媒介契約の種類／REINS登録期限・活動レポート頻度を合意
G. 税務・決済
- ▢ 長期/短期の判定・税率確認（国税庁）
- ▢ 3,000万円特別控除の要件・書類準備（該当時）
- ▢ 確定申告に必要な書類一式の事前収集
まとめ
東海の土地は「建てられる条件」と「ハザード・農地法の有無」で値付けと成約スピードが大きく変わります。
上のチェックリストを“前倒し”で埋め、REINS登録・活動報告まで含めて透明に進めると、交渉が短期決着しやすくなります。
