住宅ローンが残っている人必見！･･･｜不動産売却コラム｜愛知・岐阜の不動産売却・買取・査定なら愛知・岐阜不動産売却センターにお任せください！中古一戸建て・マンション・土地の即日無料査定・現金買取中！不動産の家族信託もご相談ください！！

はじめに

「不動産を売却したいけれど、まだ住宅ローンが残っている…」
そんな方が必ず直面するのが抵当権抹消登記です。

抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸すときに「万一返済できなくなった場合に、担保として不動産を売却して回収できる権利」のこと。
つまり、ローンを完済するまで、あなたの不動産には金融機関の“カギ”がかかっている状態です。

そして、不動産を売却するには、このカギを外しておく必要があります。これが抵当権抹消登記です。

不動産売却と抵当権抹消の関係

売却代金でローンを完済すれば、同時に抵当権を消すことが可能です。
実際の決済当日は、

1. 買主からの売却代金を受け取る
2. そのお金で住宅ローンを一括返済する
3. 金融機関から抵当権抹消用の書類を受け取る
4. 司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に申請

という流れで、すべてがワンセットで行われます。

ローン残債がある家を売る基本の流れ

1.事前準備（売却開始～売買契約）

• 相場把握 → 不動産会社へ査定・媒介締結
• 残債・返済条件を借入先金融機関で確認（繰上返済手数料、抵当権抹消の段取りなど）
• 買主が見つかったら売買契約を締結（決済日・引渡日を取り決め）

2.残代金決済（引渡し当日）

• 決済場所は売主の金融機関や買主の金融機関が一般的
• 当日の資金の流れ
1. 買主の残代金が振込
2. 売主の住宅ローン残債を一括返済
3. 同時に抵当権抹消登記、所有権移転登記を申請（司法書士がまとめて実行するのが通例）
4. カギの引渡し・各種精算（「決済＝一括返済＝抹消」がワンセットです。）

3.決済後（申請～登記完了）

• 司法書士が法務局へ申請、数日～で登記完了
• 完了後、登記完了書類の受領・保管
• 譲渡所得税が出る場合は確定申告の準備も忘れずに（条件次第で特例あり）

抵当権抹消登記に必要な主な書類

• 解除（弁済）証書／登記原因証明情報（金融機関が用意）
• 金融機関の委任状（抹消用）
• 登記識別情報（権利証）または本人確認資料
• 不動産の登記事項証明書 ほか

※ 金融機関から受け取る抹消書類はなくすと再発行に時間がかかるので、汚損・紛失に注意し早めの申請が推奨です。

費用の目安

• 登録免許税：不動産1件につき1,000円（土地＋建物なら2,000円）
  物件数が多いと計算方法が変わる特例もあります（20個以上は1件2万円上限など）
• 司法書士報酬：15,000～40,000円程度（基本報酬＋書類取得・申請手数料等の合算。住所・氏名変更や相続絡みで増額あり）
• 実費：登記事項証明書や郵送費などで数千円

総額としては2万円台後半～5万円台程度が一般的です。

なぜ売却前に知っておくべきなのか？

• 決済当日に抵当権が残ったままでは引渡しができない
• 書類の不備や紛失があると決済が延期されるリスク
• 場合によっては追加費用（住所変更登記など）が発生する

といった問題があるため、売却を検討している段階から
「抵当権抹消登記が必要」という意識を持っておくことが重要です。

まとめ

不動産売却は「売買契約が成立すれば終わり」ではなく、
ローン完済と抵当権抹消登記がなければ完了しません。

安心して売却を進めるためには、早めに金融機関や不動産会社、司法書士と相談し、
決済日にスムーズに登記が進められる準備を整えておくことが大切です。

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